2014年4月哈尔滨商品房成交1997套 环比下降68.4%

  数据来源：克尔瑞

  数字楼市

  土地市场(经营性)

  公告宗数：1宗

  公告土地面积：0.38万㎡，占总公告土地面积的4.1%

  成交宗数：1宗

  成交金额：38185万元

  成交土地面积(净)：19.86万㎡，环比上升8.5%

  土地单价：1520元/㎡，环比下降77.9%

  楼面地价：1267元/㎡，环比下降452.1%

 

  土地市场(工业)

  公告宗数：3宗

  公告土地面积：8.9万㎡，环比上升58.9%

  成交土地面积：4.25，环比上升100%

 

  住宅市场

  供求比：1:0.19

  新增供应面积：105.87万㎡，环比上涨990.3%，同比上涨561.7%

  新增供应套数：12189套，环比上涨912.4%，同比上涨744.7%

  成交面积：20.58万㎡，环比下降66.3%，同比下降54.5%

  成交套数：1997套，环比下降68.4%，同比下降53.5%

  成交金额：18.55亿元，环比下降160.8%

  成交均价：9010元/㎡，环比上涨13.8%，同比上涨16.7%

 

  注：本报告中住宅市场的统计分析，仅包含商品住宅的数据，不包含经济适用房、保障性住房的数据；本报告中的媒体分析，关于各项目的平面媒体广告投放金额按市场刊例价(不含折扣)计算；本报告只监测哈尔滨主城六区(不包含呼兰区和阿城区)

   4月商品住宅市场新增供应量为105.87万㎡，成交量为20.58万㎡，供求比为1:0.19

  2014年4月全市商品住宅新增供应面积为105.87万㎡，环比上涨990.3%，同比上涨561.7%；全市商品住宅总成交面积20.58万㎡，环比下降66.3%，同比下降54.5%；本月供求比为1：0.19。

 

  土地篇

  2014年4月公告土地分析

  2014年4月，哈尔滨市国土资源局发布土地公告情况如下：共公告土地4宗。来自平房区，松北区2个城区，土地总面积9.28万㎡。

  1、经营性用地分析

  本月经营性用地公告土地面积0.38万㎡，环比下降98.1%。

2014年4月经营性土地公告汇总表

 

  本月公告经营性用地1宗，土地用途为商业用地。公告土地总面积0.38万㎡，环比下降98.1%；规划总建筑面积为0.54万㎡，环比下降97.7%。

  本月仅平房区有经营性土地公告

 

  如图，本月仅平房区有经营性土地公告。共公告经营性土地1宗，总用地面积0.38万㎡，建筑面积0.54万㎡。

  本月仅商业用地有经营性土地公告

 

  本月公告的经营性土地用途仅有商住用地1宗，规划用地面积0.35万㎡，规划建筑面积0.54万㎡

  工业用地分析

  本月工业土地公告总面积8.9万㎡环比下降58.9%

2014年4月工业土地公告汇总表

 

  本月公告共3宗工业土地供应，分别来自松北区、平房区。共公告土地总面积为8.9万㎡，环比下降58.9%。

  本月松北区、平房区有工业土地供应

 

  本月平房区有1宗工业土地供应，公告土地面积4.65万㎡；松北区有2宗工业土地供应，公告土地面积4.25。 

  2014年4月土地成交分析

  经营性土地成交分析

 

 

  本月成交1宗经营性土地，成交土地面积合计为19.86万㎡，环比上升8.5%；规划总建筑面积为23.83万㎡，环比下降49.9%。

  本月道里区有经营性土地成交

 

  本月仅松北区有经营性土地成交共1宗，总占地面积为19.86万㎡、总建筑面积23.83万㎡。

  本月仅商住用地有经营性土地成交

 

  从成交土地用途上看，本月成交经营性土地1宗且为商住用地，成交土地面积19.86万㎡规划建筑面积23.83。

  本月经营性土地成交面积为10-20万㎡之间

 

  本月经营性土地成交面积为10-20万㎡之间，共成交1宗土地，成交面积为19.86万㎡。

  本月经营性土地楼面地价环比上升88.5%

 

  从2013年4月-2014年4月经营性土地成交价格走势图上可以看出，2014年4月经营性土地单价为1923元/㎡，环比下降72.1%；楼面地价为1603元/㎡，环比下降39.4%。

  溢价率分析

 

  本月成交土地共有1幅产生溢价。此宗地位于松北区科技创新城规划206路以东、规划178路以南、规划205路以西、规划176路以北地段，土地占地面积19.86万㎡。

  流标率分析

  本月无流标地块

  工业土地成交分析

2014年4月工业土地成交汇总表

 

  本月工业土地成交2宗，占地面积共4.25万㎡，环比上升100%，成交均来自平房区。

  本月仅平房区有工业土地成交，土地面积为4.25万㎡

 

  本月工业土地成交价格

 

  由上图可以看出，本月工业土地成交价格为466元/㎡，环比上升100%。

  重点地块分析

  NO. 2014HTS(G)002该地块位于松北区科技创新城规划206路以东、规划178路以南、规划205路以西、规划176路以北地段

 

  该地块规划主要控制指标：规划用地性质为商住用地，容积率为1.2。

  地块成交情况

  本宗地于2014年3月11日发布挂牌出让公告，挂牌时间为2014年3月11日至2014年3月30日。出让时间为2014年4月12日，哈尔滨高新技术产业开发区基础设施开发建设有限公司以38185万元竞得，总占地面积为19.86万平方米。

  地块价值分析

  NO. 2014HTS(G)002号地块。总占地面积为19.86万平方米，容积率为1.2，规划总建筑面积按最大容积率算约为23.83万平方米。从价格来看，该地块出让底价38185万元。

 

  地块SWOT分析

  ☆ 优势分析：

   土地位置正处于重点发展方向，整体配套逐步完善；

  ☆ 劣势分析：

   此地块成交价格较高，造成土地单价和楼板价的上升，未来销售每平米单价势必过高；

  ☆ 机会分析：

   附近成熟项目较多会给此地块带来集群效应，带动此地块发展；

  ☆ 威胁分析：

   此地块近期成交地块较多，板块内未来住宅供应量较大，竞争激烈

  住宅篇

  市场概述

  供应分析

  本月全市商品住宅新增供应面积为105.87万㎡，环比上涨990.3%，同比上涨561.7%

 

  本月仅有松北区和香坊区两个区域有新增供应

 

 

  从商品住宅区域供应分布图上可以看出，本月的新增供应分布在松北区和香坊区，新增推案项目为6个，除了香坊区恒大御景湾为新开盘项目，且均为产品加推。

  从供应情况看，本月香坊区的新开盘项目为恒大御景湾项目，新增推案面积为18.08万㎡，新增供应套数为1458套。

  新增推案楼盘数据分析

 

  本月新增供应项目共有6个，推案量均在>15万㎡

  建筑形态分析

 

  本月新增推案中建筑形态包涵盖高层与复合型两种类型。

  区域分析

 

  供应房型分析

  本月新增供应套数为12189套。从本月各房型的供应量来看，二房推出量最多，共计6838套，占总量的56.1%；其次为三房，供应4577套，占比37.5%；再次为一房，供应460套，占比3.8%；四房，供应282套，占比2.3%；五房，供应32套，占比0.3%；

  本月一房产品的供应套数中，以<60㎡的产品为主，共供应428套，占总量的3.5%；二房产品主要是以<90㎡的产品为主，共供应6131套，占总量的50.3%；三房产品主要是以90-120㎡的产品为主，共供应2649套，占总量的31.7%；四房房产品主要是以150-180㎡的产品为主，共供应164套，占总量的1.3%；五房产品主要是以>180㎡的产品为主，共供应32套，占总量的0.3%。

2014年4月新盘上市房型表

  成交分析

  本月全市商品住宅总成交面积20.58万㎡，环比下降66.3%，同比下降54.5%

 

  2014年4月哈尔滨市商品住宅总成交面积20.58万㎡，环比下降66.3%，同比下降54.5%；成交套数1997套，环比下降68.4%，同比下降53.5%。  

  香坊区成交面积与成交套数均为最多，成交面积为5.80万㎡，占总成交面积的28.2%；成交套数为660套，占总成交套数的33.0%

 

 

  2014年4月，香坊区成交面积最多，成交面积为5.80万㎡，占总成交面积的28.2%，成交套数为660套，占总成交套数的33.0%；其次为道里区，成交面积为5.06万㎡，占总成交面积的24.6%，成交套数为375套，占总成交套数的18.8%。

  本月商品住宅套均面积为103㎡，环比上涨6.2%；套均总价为92.88万元，环比上涨21.3%

 

  供求关系分析

  4月商品住宅市场新增供应量为105.87万㎡，成交量为20.58万㎡，供求比为1:0.19

 

  2014年4月全市商品住宅新增供应面积为105.87万㎡，环比上涨990.3%，同比上涨561.7%；全市商品住宅总成交面积20.58万㎡，环比下降66.3%，同比下降54.5%；本月供求比为1：0.19。

  商品住宅市场供应面积段主要集中在60㎡以下、成交面积段主要集中在60-90㎡

  2014年4月份，商品住宅供应套数主要集中在60㎡以下面积段，供应套数为4084套，占比33.5%；其次为90-120㎡面积段，供应套数为3356套，占比为27.5%；再次为60-90㎡面积段，供应套数为2507套，占比为20.6%，其余120-150㎡面积段，供应套数为1718套，占比为14.1%；150-180㎡面积段，供应套数为396套，占比为3.2%；180-210㎡面积段，供应套数为66套，占比为0.6%；210㎡以上面积段，供应套数为62套，占比为0.5%。 

  从上图的成交情况看出，本月市场上以60-90㎡面积段的商品住宅为成交主力，共成交651套，占比32.6%；其次为90-120㎡面积段，共成交648套，占比32.4%；再次为120-150㎡面积段，共成交316套，占比15.8%；其余<60㎡面积段，共成交164套，占比8.2%；150-180㎡面积段，共成交110套，占比5.5%；180-210㎡面积段，共成交78套，占比3.9%；>210㎡面积段，共成交30套，占比1.6%。

  本月商品住宅市场供应以二房产品为主，成交套数均三房产品为主

 

  2014年4月份，哈尔滨市商品住宅供应房型以二房为主，共供应6838套，占全市商品住宅供应套数的56.1%；其次为三房，共供应4577套，占全市商品住宅供应套数的37.6%；再次为一房，共供应460套，占比为3.8%；其余四房，共供应282套，占全市商品住宅供应套数的2.3%；五房，共供应32套，占全市商品住宅供应套数的0.2%

  另外从上图可以看出，本月哈尔滨市商品住宅成交房型套数主要集中在三房，共成交838套，占全市商品住宅成交套数的42.0%；其次为二房，共成交629套，占全市商品住宅成交套数的31.5%；再次为一房，共成交281套，占全市商品住宅成交套数的14.1%；其余四房，共成交249套，占全市商品住宅成交套数的12.4%

  价格分析

  4月商品住宅成交均价为9010元/㎡，环比上涨13.8%，同比上涨16.7%

 

  本月各区域成交均价中，道外区成交均价最高，为9540元/㎡

 

  本月道里区成交均价为11050元/㎡,成交价格环比上涨36.1%；南岗区成交均价为8950元/㎡,成交价格环比上涨13.0%；松北区成交均价为7330元/㎡,成交价格环比上涨9.2%；道外区成交均价为10350元/㎡,成交价格环比上涨8.5%；香坊区成交价格成交均价为7330元/㎡，成交价格环比上涨5.6%；平房区成交均价为5550元/㎡,成交价格环比上涨4.5%。

  商品住宅成交单价段主要集中在7000-8000元/㎡

 

  营销篇

  营销透析

  营销综述

  2014年4月份媒体广告投放量大幅上涨，较上月相比，在媒体投放量和投放媒体的企业上都高于上月。

 

  媒体分析

  统计时间：2014年4月1日—2014年4月30日

  统计对象：哈尔滨主流平面报纸《新晚报》、《生活报》、《哈尔滨日报》、《晨报》进行统计分析。

  媒体投放综述

 

  本月共对《新晚报》、《生活报》、《哈尔滨日报》、《晨报》4家哈尔滨市主流媒体所发布的房地产广告进行了投放统计，发布报广的楼盘89个，较上个月增加40个；投放次数共计338次，累计投放版面326版，投放总额约6422.72万元。

  主要投放媒体分析

 

 

  平面媒体投放排行榜

 

  克而瑞视点：

  媒体投放的楼盘个数增加，媒体宣传资金总额上涨

  2014年4月份，年后媒体广告投放量有所上涨，较上月相比，在媒体投放量和投放媒体的企业上都多于上月。多数开发商在媒体投放上选择活动宣传以及产品宣传为主。

  区域篇

  道里区

  供求关系分析

 

  月份道里区商品住宅新增供应面积9.63万㎡，成交面积为5.06万㎡。

  成交均价分析

 

  4月道里区成交均价为11051元/㎡，环比上升36.1%；本月道里区成交均价有所上涨。

  新增推案

 

  南岗区

  供求关系分析

 

  4月份南岗区商品住宅供应面积为27.7万㎡，供应量环比上涨324.2%。

  4月份南岗区商品住宅成交面积为4.37万㎡，成交量环比下降36.8%。

  成交均价分析

 

  4月南岗区成交均价为8946元/㎡，环比上涨13%。

  新增推案

 

  松北区

  供求关系分析

 

  4月份松北区商品住宅新增供应面积33.63万㎡，成交面积2.46万㎡。

  本月松北区成交面积为2.46万㎡，环比下降25.2%；本月区域内成交量呈现下降趋势。

  成交均价分析

 

  松北区4月份成交均价为7327元/㎡，本月成交均价与上月相比上涨14.5%。

  新增推案

 

  香坊区

  供求关系分析

 

  4月份香坊区商品住宅供应面积为34.91万㎡,成交面积为5.79万㎡。

   成交均价分析

 

  香坊区4月份商品住宅成交均价为8073元/㎡，环比上涨5.7%。

  新增推案

 

  道外区

  供求关系分析

 

  4月份道外区商品住宅无新增供应，主要是以消耗市场存量为主。

  本月道外区商品住宅成交量为2万㎡，环比下降42.2%。

  成交均价分析

 

  4月道外区商品住宅成交均价为10350元/㎡，环比上涨8.5%。

  平房区

  供求关系分析

 

  4月份平房区商品住宅无新增供应面积，主要是以消耗市场存量为主，成交量为0.89万㎡。

  成交均价分析

 

  4月平房区商品住宅成交均价为5552元/㎡，环比上涨4.6%；本月平房区成交均价有所上涨。